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Eintragung von Baubestand im Grundbuch, Legalisierung und mehr...

Jeder Immobilieneigentümer ist zufrieden, wenn mit der eigenen Liegenschaft alles in Ordnung ist. Trotzdem wurde ein eilig geplanter Um- oder Anbau auch einmal ohne die notwendige Genehmigung durchgeführt – oder die Immobilie bereits mit einem unrechtmässigen Baubereich angekauft. Kein Grund zu verzweifeln: Als Rechtsexperten für Baurecht auf Mallorcca helfen wir Ihnen, Ihre Immobilie zu legalisieren oder vollständig im Grundbuch eintragen zu lassen. Auch Ihre abgelaufene oder nicht vorhandene Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) beantragen wir für Sie im Handumdrehen! Sprechen Sie mit uns!

Nicht legalisierte Baumassnahmen können nachträglich im Grundbuch eingetragen werden

„Ich habe damals eine alte Finca gekauft, dann renoviert und erheblich angebaut - aber ohne die notwendige Baugenehmigung und ohne Bauerklärung in Eigentumsregister. Wie bekomme ich das gesamte Haus in das Grundbuch hinein?“

Diese Frage wird mir von besorgten Mandanten nicht selten gestellt. Dies überrascht nicht angesichts der Tatsache, dass der Mandant, der Inhaber der Immobilie weiss, dass er über Jahre hinweg Unsummen in den Ausbau und Bestand der Liegenschaft investiert hat – ohne einen legal eingetragenen Gegenwert in einem offiziellen Register verzeichnen zu können. Der Hintergrund der Besorgnis ist aber auch das verstärkte und zunehmende Bemühen der Katasterämter und Finanzämter, den illegalen Baubestand auszumachen und mit Sanktionen bzw. mit höheren Steuern zu belegen.

Die Luftbildaufnahmen der Grundstücke, die über die vergangenen Jahre angefertigt wurden, dienen hierbei im Verfahren der zuständigen Behörden als Nachweis des illegalen Baubestandes. Gerade diese Luftbildaufnahmen könne jedoch auch meist die Grundlage für ein Bestandszertifikat und eine anschliessend anwaltlich vorbereitete Neubauerklärung bilden, und somit die Lösung der Probleme des Eigentümers darstellen.

Eine Eintragung einer Neubauerklärung im Grundbuch kann aufgrund eines vorhandenen Bestandsschutzes erreicht werden, wenn die illegal errichteten Gebäudeteile bereits 8 Jahre vorhanden sind – ohne dass ein verjährungsunterbrechendes Verfahren der zuständigen Behörde eingeleitet wurde. Dieser Bestand kann vor allem durch Luftbildaufnahmen nachgewiesen werden, die den fertiggestellten Bau vor 8 Jahren zeigen. Die Luftbildaufnahmen allein stellen aber auf keinen Fall eine Sicherheit für die Liegenschaftsinhaber dar. Erst die registerrechtliche Eintragung der anwaltlich vorzubereitenden Neubauerklärung sorgt dafür, dass keine Abrissverfügung in Verbindung mit nicht selten umfänglichen Ordnungsgeldern verhängt werden

Welches Vorgehen ist also anzuraten: Es sollte ein fachkundiger Rechtsanwalt mit der Redaktion der Neubauerklärung beauftragt werden. Dieser arbeitet mit einem Architekten zusammen, der die Erstellung eines Gutachtens und eines Bauprojektes vornimmt. Eine geübte Abstimmung zwischen dem Rechtsanwalt, der die Redaktion der notariell zu beurkundenden Dokumente vorzunehmen hat, und einem Architekten ist hier besonders wichtig. Durch das Gutachten und das Projekt wird nachgewiesen, wie lange die illegale Baumassnahme bereits besteht bzw. welche Masse und welchen Wert der gesamte Baubestand hat. Sodann kann die Bauerklärung unter Vorlage der genannten Unterlagen notariell beurkundet werden und im Grundbuch eingetragen werden. Somit wird das Eigentum des gesamten Gebäudes, das zuvor nicht offiziell bestand, im Grundbuch erfasst. D.h. dass die in der Escritura (der notariellen Neubauerklärung) dargestellten Ausmasse des Gebäudes und Widmungen der einzelnen Gebäudeteile in dem betreffenden Eigentumsregister eingetragen werden können. Auch wenn die Kosten hierfür häufig nicht gering ausfallen, so lohnt in jedem Fall das Ergebnis, dass zu einem meist achtzigprozentigen Wertzuwachs der Immobilie führt.

Der Kostenaufwand des genannten Verfahrens kann dadurch verringert werden, dass bereits vorhandene Bauzeichnungen oder bereits vorhandene, dem Bau entsprechende Beschreibungen im Katasterregister abgereicht werden. Selbst Baumassnahmen, die aufgrund zu geringer Grundstücksgrösse - z.B. im ländlichen Aussenbereich (Rústica) nicht genehmigt worden wären, können somit im Eigentumsregister eingetragen werden. Auch Objekte, die bei Erwerb lediglich 70 m2 oder weniger ausmachten und danach zu einer Finca von z.B. über 400 m2 ausgebaut wurden, können – nach individueller Prüfung und Expertise der beauftragten Fachleute - problemlos eingetragen werden. Allein illegale Gebäude in absoluten Bauverbotszonen wie s. B. ausgewiesenen Naturschutzgebieten, sind hiervon ausgenommen.

Insbesondere im Hinblick auf einen möglichen Verkauf einer Immobilie ist der vollständige Eintrag einer Liegenschaft im Grundbuch absolute Vorraussetzung. Eine Veräusserung ist nur dann möglich, wenn alle Gebäudeteile registerrechtlich bzw. grundbuchlich erfasst sind. Ohne Eintrag im Grundbuch existiert die Immobilie überhaupt nicht und hat auch keinen tatsächlichen Wert. Darüberhinaus droht ein Ordnungswidrigkeitenbescheid der Baubehörde oder des Finanzamtes. Gerade deshalb stellt die rechtliche Möglichkeit zu einer bestandsschutzrechtlichen Darstellung von Immobilien die einmalige Gelegenheit dar, reinen Tisch zu machen und das Haus, in das man viel Mühe, Herzblut und vor allem Geld investiert hat, abschliessend grundbuchlich erfassen zu lassen.

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