Beim Immobilienkauf keine vorschnelle Entscheidung treffen
Beim Immobilienkauf bietet sich für Kaufinteressenten mit dem Optionsvertrag eine praktikable Möglichkeit, um Zeit zum Überdenken des Kaufes zu gewinnen. Der Käufer kann sich innerhalb einer Frist für oder gegen den Kauf entscheiden, sofern er zur Zahlung des Optionspreises bereit ist. Das Hauptinteresse bezüglich des Abschlusses eines Kaufoptionsvertrages ist darin begründet, dass man ein Ankaufsrecht für ein Grundstück erwirbt und die Immobilie gegen Dritte absichert.
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Ein Recht für jedermann oder Glückssache?
Das Wohnmodell „Miete“ erfreut sich nicht nur in ganz Spanien, sondern gerade auch auf Mallorca steigender Nachfrage. Der Grund hierfür ist bei den hohen Immobilienpreisen und sicher auch in der aktuellen weltweiten Kreditkrise und damit in einer Finanzierungskrise zu suchen. Immer mehr Immobilieninteressenten wollen zunächst einmal eine Liegenschaft anmieten, um den Immobilienmarkt in Ruhe und mit Sorgfalt sondieren zu können. Preisentwicklung und alternative Erwerbswege wie Immobilienersteigerungen sind hier von grossem Interesse - aber auch die mietvertragliche Vereinbarung eines Ankaufsrechtes wird gewünscht.
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“Hauptsache der Termin findet noch heute statt und der Vertrag ist noch heute fertig.” Ein Satz, den man als deutscher Rechtsanwalt für Immobilienrecht auf den Balearen häufig zu hören bekommt.
Hinter der engen Zeitvorgabe steckt oft ein Verkäufer - leider auch nicht zu selten ein unseriöser Makler – der nicht daran interessiert ist, dass ein wesentlicher Mangel der Immobilie zu Tage tritt und in der Hauptsache den guten Kaufpreis oder die Provision im Auge behält. Parolen wie :”Wenn sie heute nicht unterschreiben, wird die Wohnung oder das Haus morgen an einen anderen Interessenten verkauft” tun ihre übrige Wirkung. Hierbei wird oft suggeriert, dass ja zunächst lediglich ein Vor- oder Optionsvertrag zwecks beidseitiger Absicherung zu unterschreiben ist.
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Luxusimmobilien auf Mallorca zu Traumpreisen / Vor- & Nachteile
In einer zurückliegenden Krise liegt immer auch eine große Chance. Diese Erfahrung machen viele Menschen, die sich für den preiswerten Erwerb einer Immobilie im Wege einer gerichtlichen Versteigerung in Spanien interessieren. Besonders auf Mallorca kann man zur Zeit Objekte aller Liegenschaftssegmente weit unter dem Marktwert ersteigern.
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Hier finden Sie die wesentlichen Schritte zur Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad con Responsabilidad Limitada, SL) im spanischen Rechtsraum.
- Zunächst ist ein Antrag auf Erteilung eines Negativzeugnisses im Bezug auf eine gewünschte Firmenbezeichnung bei dem Zentralen spanischen Handelsregister in Madrid zu stellen (in unserer Kanzlei bereits vorliegend). Hinsichtlich einer späteren Umbenennung wären drei Namensvorschläge zu unterbreiten.
- Im Anschluss hieran ist die Stammkapitalsumme bei einer beliebigen spanischen Bank zu hinterlegen und hierdurch die Hinterlegungsbescheinigung und Bestätigung für das tatsächliche Erbringen der Gesellschaftseinlage zu erwirken. Die spanische SL muss ein Mindeststammkapital von 3.006,00 € aufweisen.
- Erst danach ist der notarielle Termin zu der Beurkundung mittels einer öffentlichen Gründungsurkunde (Escritura Pública de Constitución) der Gesellschaft vorzubereiten (Redaktion der Urkunde) und wahrzunehmen.
- Unterdessen ist eine spanische Steuernummer, die sog. CIF (Codigo Identificación Fiscal) – sowie eine Tarjeta Identificativa zu beantragen. Hierfür sind bei dem zuständigen Finanzamt sowohl die betreffenden Steueranträge als auch eine Fotokopie des Personalausweises (DNI) des Gesellschaftsgründers sowie eine Fotokopie der Gründungsurkunde einzureichen.
- Danach ist binnen einer Frist von 30 Tagen seit Errichtung der öffentlichen Gründungsurkunde die Steuer ITP/AJD (Steuer für die Dokumentation juristischer Akte) zu begleichen. Diese beträgt 1 % der Stammkapitalsumme. Zudem ist eine Anmeldung über die Abführung der Steuern bzgl. Wirtschaftlicher Aktivitäten (IAE) vorzunehmen.
- Im Anschluss daran ist die Gesellschaft bei dem zuständigen Handelsregister zur Eintragung zu bringen. In diesem Rahmen ist die Erste Ausfertigung der Gründungsurkunde sowie die Bestätigung der Begleichung der Steuer ITP/AJD und eine Fotokopie der Tarjeta Identificativa einzureichen.
- Sämtliche vorgenannten Dienstleistungen übernehmen wir für Sie vor Ort in Spanien. Hierin eingeschlossen ist auch das Stellen des Gesellschaftssitzes (Kanzlei), falls dieser nicht bereits vorhanden sein sollte. Der Gesellschaftsgründer selbst muss nicht in Spanien vorstellig werden. Er hat hierfür lediglich bei einem deutschen Notar eine Gründungsvollmacht zugunsten einer unserer Rechtsanwälte auszustellen.
- Sodann ist die Urkunde mit der sog. Haager Apostille durch ein deutsches Landgericht (über den Notar) versehen zu lassen und samt Fotokopie des Personalausweises nach Spanien zu übersenden. Daraufhin wird die Vollmacht auf unseren Auftrag hin durch einen in Spanien ermächtigten Übersetzer in die spanische Amtssprache übersetzt werden.
- Ab Unterzeichnung der notariellen Gründungsurkunde kann die Gesellschaft - bei Aufnahme einer entsprechenden Klausel in den Gründungsvertrag – ihre Tätigkeit aufnehmen, insbesondere kann über das geleistete Stammkapital verfügt werden.
- Argumente für die Gründung einer Gesellschaft in Spanien sind der - gemessen an den europäischen Nachbarländern - geringere Haftungsumfang für Geschäftsführer und das wesentlich niedriger aufzuwendende Stammkapital
Die Bestellung einer Hypothek für einen im Ausland gewährten Kredit
Gerade in Krisenzeiten ist es für kreditgebende Bankhäuser wichtig, ihre Darlehen zusätzlich abzusichern. In diesem Zusammenhang hat man aus den Fehlern, die vor der Kreditkrise gemacht wurden, gelernt. So kommt es häufig vor, dass inländische Sicherheiten - wie Bürgschaften oder Immobilien - nicht mehr ausreichen, und zusätzlich eine Liegenschaft im Ausland mit einer Hypothek zu belasten ist. Hier kommen nicht selten Immobilien in Spanien in Frage.
So kommt es in unserer Kanzlei immer öfter zu Anfragen ausländischer Banken hinsichtlich der Möglichkeit der Eintragung einer Hypothek für einen Kreditnehmer, der ein im Grundbuch eingetragenes Eigentum in Spanien besitzt.
Grundsätzlich kommen hier zwei Möglichkeiten in Betracht:
- Die sog. einseitige Hypothek (hipoteca unilateral), bei der zunächst allein der Darlehensnehmer die Hypothek zu einer notariellen Urkunde bestellt. Sollte diesbezüglich der Kredit notleidend werden, so kann das kreditgebende Institut die Hypothekenurkunde ratifizieren und ggf. in die Immobilie vollstrecken.
- In den meisten Fällen kommt jedoch die sog. beidseitige Hypothekenbestellung in Betracht, die sowohl von dem Darlehensnehmer als auch von dem Darlehensgeber zur notariellen Urkunde bestellt wird.
Um eine Kreditsicherung in Form einer Hypothekenbestellung in Spanien vornehmen zu können, müssen aber vorbereitend verschiedene steuerliche Voraussetzungen erfüllt werden. Zunächst ist es notwendig, dass die beurkundenden Parteien über eine spanische Steuernummer (NIE bzw. CIF) verfügen. Diese sollten mindestens mit einer Vorlaufzeit von einem Monat vor dem Beurkundungstermin beantragt werden, da die zuständige Behörde meisst überlastet ist. Für natürliche Personen stellt sich dies ansonsten relativ einfach dar. Der mit der Beantragung beauftragten Person ist lediglich eine durch einen spanischen Notar beglaubigte Kopie des Personalausweises oder Reisepasses abzureichen. Sollte der Antragsteller nicht nach Spanien reisen können, so kann auch eine Beglaubigung durch einen ausländischen Notar vorgenommen werden, wenn die notarielle Urkunde danach mit der sog. Haager Apostille versehen wird. Im Falle einer juristischen Person, d.h. z.B. des Bankhauses müssen zunächst alle Bevollmächtigten (z.B. Prokuristen) eine Steuernummer beantragen. Aus diesem Grunde sollte ein Handelsregister bzw. Firmenbuchauszug vorgelegt werden, in dem möglichst wenige Bevollmächtigte erscheinen. Hiernach kann die Steuernummer für die Firma (CIF) beantragt werden. Sodann kann die Beurkundungssteuer AJD (1% des Darlehens) abgeführt werden und die Hypothek im Grundbuch eingetragen werden.
Enthält der Darlehensvertrag besondere Vereinbarungen so kann er auch zum erweiterten Inhalt der notariellen Urkunde werden. Nach der Eintragung der Hypothek im Grundbuch ist die Darlehensschuld sofort vollstreckbar.
Viele unserer Mandanten haben erstaunliches Ansatzwissen in bezug auf einen Teilbereich des spanischen materiellen Zivilrechtes erworben. Hierbei waren neben erfolgten Rechtsberatungen oft das Internet oder auch Zeitungsrtikel behilflich.
So erscheint es, dass sich zahlreiche Residenten oder auch Nichtresidenten darüber im Klaren sind, dass sich die europäischen Rechtsordnungen - auch wenn sie die gleichen Grundzüge in sich tragen - durchaus unterschiedlichen Inhalts sein können. Dies vor allen Dingen in Bereichen, die steuerlich von Belang sind, wie das Immobilen-, Erb- oder Gesellschaftsrecht auch das Miet- oder Arbeitsrecht.
Die Mehrzahl derjenigen, die dieses Grundwissen vernünftigerweise in anwaltlichen Beratungsterminen vertiefen, ist daher weniger überrascht, wenn die betreffenden Unterscheide in den Rechtsgesprächen herausgestellt werden.
Anders verhält es sich jedoch offenbar in der Hinsicht auf die Erwartungshaltung an die Gemeinsamkeiten des formellen, prozessualen Rechtes, d.h. in bezug auf das Recht, das festlegt, wie ein Prozess abläuft bzw. zu gestalten ist. Diesbezüglich gehen viele unserer Mandanten davon aus, dass das vorgegegebene Vorgehen und die einhergehenden Anforderungen der Gerichte nahezu identisch sind.
Tatsächlich ist die betreffende Schnittmenge eher gering. Aus diesem Grunde möchte ich an dieser Stelle einige Besonderheiten des spanischen Zivilprozesses darstellen, um zu illustrieren, dass die praktische Umsetzung von bestehenden Ansprüchen in Spanien nicht immer wie in der jeweiligen Heimat funktionieren muss bzw. kann.
Es heisst oft: „Ich unterschreibe Ihnen sodann im Beratungstermin eine Vollmacht und faxe Ihnen später die der Klage beizufügenden Dokumente.“
Hierauf muss geantwortet werden, dass eine Prozessvollmacht in Spanien grundsätzlich notariell zu beurkunden ist, und die der Klage zu Beweiszwecken beizufügenden Unterlagen immer im Original vorzulegen sind. Per Fax oder per email übermittelte bzw. dem Anwalt in Kopie abgereichte Dokumente genügen daher nicht. Auch sind alle schriftlichen Unterlagen in spanischer Sprache bei Gericht einzureichen, d.h. – wenn nötig - durch einen Ermächtigten Übersetzer überstetzen zu lassen. Behördliche oder gerichtliche Dokumente aus dem Ausland sind zuvor mit der sogenannten Haager Apostille versehen zu lassen.
In der Prozessvollmacht ist auch ein obligatorisch einzusetzender Gerichtsprokurator zu erwähnen, der gesondert von der jeweiligen Partei zu bezahlen ist. Er ist dafür zuständig, die gerichtlichen Bescheide und Verfügungen an der Rchtsanwalt weiterzuleiten. Grichtskosten fallen nicht an.
Ein weiteres Thema ist häufig: „Ich hab jede Menge Zeugen, die benannt werden sollten. Zur Verhandlung kann ich selber jedoch nicht kommen, aber sie als mein Rechtsanwalt – werden mich ja schliesslich vertreten.“
In diesenm Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass Zeugen in spanischen Gerichten in der Regel wenig Glauben geschenkt wird. Beweisdokumente sind eher entscheidend. Die Parteien haben bei den mündlichen Verhandlungsterminen anwesend zu sein. Sie müssen notwendigenfalls kurzfristig auf eigene Kosten – eventuell zusammen mit den Zeugen – aus dem Ausland anreisen. Dies wiederholt, wenn – wie oft – der Termin erst am vorgesehenden Gerichtstag verschoben wird.
Hierbei ist zu bemerken, dass die bestehenden prozessualen Fristen für die Parteien äusserst kurz sind und auf Antrag nicht verlängert werden.
Des weiteren ist festzustellen, dass die örtlichen Gerichte nicht selten unterbesetzt sind, was nachsichzieht, dass es zu überdurchschmittlichen Verfahrensdauern kommt. Oft ist das Heimatrecht des Klägers anzuwenden, was kompliziert und teuer ist. Auch sind die Kosten der Zwangsvollstreckung hoch. Selten wird die Gegenpartei zu der Erstattung der Verfahrenskosten verurteilt.
Nach allem ist anzuraten, die genannten Besonderheiten und Risiken eines anstehenden Prozesses mit einem Rechtsanwalt konkret im Einzelfall durchzusprechen, um auf dem schnellsten und sichersten Wege gerichtlich vorzugehen. Nicht selten erspart man sich durch einen anwaltlich zu schliessenden Gerichtsvergleich Kosten und Zeit.
Man steht den Käufern von Immobilien in allen Medien mit Rat und Tat zur Seite. Aber die Rechtssituation der Immobilienverkäufer ist nicht außer Acht zu lassen. So sind einige Weichen zu stellen und Vorbereitungen zu treffen, bevor eine Liegenschaft verkauft werden kann.
Zunächst muss sich der Immobilienverkäufer über den zu erzielenden Verkaufspreis im Klaren sein. Wer ganz sicher gehen möchte, sollte eine offizielle Schätzung des Marktwerts der Immobilie in Auftrag geben. Wer sich die Kosten des Gutachtens sparen möchte, sollte zumindest Fachleute unabhängig voneinander bezüglich des Wertes befragen und dann einen mittleren Wert festlegen. Nach der Wertermittlung sollte eine gewinnsteueroptimierende Beratung erfolgen. Hierbei ist zu bedenken, dass der Differenzwert zwischen dem letzten Beurkundungswert und dem Verkaufswert mit 19,5 % Spekulationssteuer zu versteuern ist. Steuerresidente Eigentümer, die älter als 65 Jahre sind und die Immobilie durchgängig als Hauptwohnung benutzt haben, sind von der Gewinnsteuer befreit. Auch eine Reinvestition des Kaufpreises innerhalb eines Jahres auf den Balearen kann steuerbefreiende Wirkung haben. Im Übrigen sind mit Mehrwertsteuer versehene Bau- und Renovierungsrechnungen absetzbar.
Nach diesen eingehenden Überlegungen sollte der Eigentümer und potentielle Verkäufer einer Liegenschaft auf den Balearen prüfen, ob seine Immobilie mit allen notwendigen Dokumenten bzw. Registereinträgen ausgestattet ist. Dies ist in den meisten Fällen nicht zu erwarten und nachzuholen. Seit 2014 muss jeder Verkäufer ein Energiezertifikat vorweisen können. Das Zertifikat ist dem Käufer in dem notariellen Verkaufstermin auszuhändigen. Liegt das Zertifikat für die kaufgegenständliche Wohnung oder das Haus nicht vor, kann es bei einer spezialisierten Anwaltskanzlei oder einem technischen Architekt in Auftrag gegeben werden.
Noch wichtiger ist das Vorhandensein einer gültigen Bewohnbarkeitsbescheinigung, einer sogenannten Cedula de habitabilidad. Diese wird nach der Bauabnahme von der oberen Baubehörde ausgestellt und muss alle 10 Jahre aktualisiert werden. Auch hiermit sollte eine spezialisierte Kanzlei beauftragt werden, da die Sach- und Rechtslage bei einer nachbeantragten Genehmigung nicht selten kompliziert ist. Ohne eine Bewohnbarkeitsbescheinigung kann eine Immobilie weder genutzt, d.h. also nicht bewohnt oder vermietet werden, noch verkauft werden. Geschieht dies trotzdem, werden hohe ordnungsrechtliche Strafen verhängt.
Wurde die Immobilie in Teilen illegal errichtet, d.h. ohne zuvor beantragte Baugenehmigung gebaut, ist ein Verkauf unmöglich, da der Rechtsmangel bei einer heutigen Kaufprüfung sofort auffällt. Daher sind entsprechende Rechtsmängel zu beheben. Die Immobilie ist nachträglich zu legalisieren oder zumindest nach dem Erreichen des Bestandschutzes vollständig im Grundbuch zu Eintragung zu bringen. Eine entsprechende Bauerweiterungserklärung ist fachmännisch vorzubereiten und kann immer dann erfolgen, wenn die illegalen Baubereiche vor mehr als 8 Jahren errichtet wurden und in der Zwischenzeit kein Bauverfahren eingeleitet wurde.
Überhaupt sollte die gesamte Grundbuchsituation in einem rechtlichen Check-up gründlich auf eventuelle Rechtsmängel untersucht werden.
Häufig wurde bereits bei dem Immobilienankauf des zukünftigen Verkäufers der falsche Güterstand eingetragen. Da in Spanien der deutsche gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft rechtlich nicht existiert und früher auch nicht bekannt war, wird hier oft fälschlicherweise Gütergemeinschaft oder Gütertrennung eingetragen. Bei einem Immobilienverkauf ist heutzutage eine solche von dem gesetzlichen Güterstand abweichende Rechtslage per notarieller Urkunde nachzuweisen. Da dies nicht möglich ist, ist der Registereintrag mittels notarieller Beurkundung zu heilen. Darüberhinaus sind evtl. eingetragene Belastungen – wie Hypotheken – aus dem Grundbuch auszutragen.
Danach kann ein Makler beauftragt werden. Der Maklervertrag muss vor dem Abschluss rechtlich genau geprüft werden. Neben der Laufzeit und der Höhe der Provision sind auch viele andere rechtliche Aspekte zu regeln.
Unmittelbar vor dem notariellen Verkaufstermin hat der Verkäufer die letzten Wasser- und Stromrechnungen bereitzulegen und von der Verwaltung bzw. dem Präsidenten der Eigentümergemeinschaft ein Zertifikat erstellen zu lassen, das bezeugt, dass er sich auf dem Laufenden mit allen Kosten und Eigentümergemeinschaftsbeiträgen befindet. Auch ist vor dem Notartermin eine Quittung über die Zahlung der letzten gemeindlichen Grundsteuer (IBI) und der Müllgebühren (Basura) einzuholen.
Erst dann ist Ihre Immobilie fit für den Verkauf. Als deutsche Gestoria auf Mallorca übernehmen unsere Anwälte die Behördengänge für Sie.
Als es die gute alte Residencia noch gab, d.h. von sämtlichen Eu Bürgern, die sich dauerhaft auf Mallorca aufhalten wollten noch zu beantragen war, herrschte bereits eine stetige Verwirrung zwischen den Begriffen der Residencia und der Steuerresidenz in Spanien.
Selbst die beurkundenden Notare schienen den tatsächlichen Unterschied nicht zu kennen oder nicht erkennen zu wollen. Dies lag wohl vor allem daran, dass das Innehaben des Ausweispapiers Residencia als Indiz dafür galt, dass der Inhaber sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhielt und dementsprechend sein gesamtes Welteinkommen auch dort versteuerte. Das dies in den meisten Fällen eben gerade nicht so war wurde des Öfteren übersehen. Tatsächlich wurde die Residencia von zahlreichen ausländischen Immobilieneigentümern erworben, um sich die hiermit verbundenen Vorteile zu sichern. Eine Steuerzahlung erfolgte – über die jährlichen Liegenschaftsabgaben wie Grund- bzw. Vermögens- bzw. Einkommenssteuer auf den fiktiven Mietwert hinaus - jedoch nie. Warum auch? Eine Aufforderung zu einer Einkommenssteuerzahlung in Spanien aufgrund des vorhergehenden Erwerbs eines Aufenthaltstitels gab es im System der steuerlichen Selbstveranlagung nicht.
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Es wird viel über die notwendigen Prüfungen im Vorfeld eines Immobilienkaufs in Spanien berichtet. Jedoch erscheint es ebenso wichtig, den rechtlichen Zustand der Immobilie nach einem Erwerb zu beleuchten. Häufig wurden Liegenschaften ohne Rechtsbeistand erworben oder es wurde lückenhaft geprüft. Nicht selten treten im Nachhinein umfangreiche Rechtsmängel zu tage, die bei rechtzeitiger Entdeckung noch geheilt werden können.
Es stellt sich also die Frage : Ist mit meiner Immobilie alles in Ordnung?
Ein typischer Fall ist die Bewohnbarkeitsbescheinigung, die sogenannte Cedula de habitabilidad. Das Vorhandensein und die absolut notwendige Übergabe des Papiers seitens des Verkäufers an den Käufer wird von keinem spanischen Notar und nur von wenigen Kollegen gefordert. Dabei handelt es sich um eine unverzichtbare Bescheinigung, die in Spanien zu einer Wohnimmobilie, gehört wie der Fahrzeugschein zu einem Pkw. Die Cedula de Habitabilidad wird nur erteilt , wenn das Haus oder die Wohnung von dem zuständigen Bauamt baurechtlich abgenommen wurde und die Immobilie vollständig legal ist . Sie bestätigt die Nutzbarkeit der Liegenschaft der Wohnung.
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