Die Rechtsfragen rund um die Ferienvermietung von Immobilien auf Mallorca werden zunehmend zu einem brisanten Thema auf der Insel.
Besonders nachdem nun immer mehr „illegale“ Ferienvermietungen aufgedeckt und mit horrenden Strafen belegt werden. Hierfür wurde eine Sonderkommission des Tourismusministeriums eingesetzt. Ich selbst habe mit ein Bild von der eingerichteten Task-force im genannten Ministerium gemacht: es wird effizient gearbeitet. „Jeden Tag werden neu Fälle aufgedeckt – egal, ob es sich um Privatanzeigen in Zeitungen und Magazinen oder um Angebote über offizielle Anbieter handelt - wie kommen den Leuten auf die Spur…“ - so ein Behördensprecher.
Die gesamte Entwicklung kann unsere Kanzlei bestätigen, da bereits 4 aktuelle Mandate mit „Multa-Hintergrund“ erteilt wurden. Dabei wurden in einem Fall 50.000 € Strafe und in einem weiteren Fall sogar 180.000,00 Strafe einverlangt. In diesem Zusammenhang kommt bei einer stark zunehmenden Zahl der Ferienvermieter die Frage auf, ob und vor allem wie eine Ferienvermietungsgenehmigng bzw. der legalisierende Eintragung in das Ferienvermietungsregister erlangt werden kann.
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Die zuständigen Behörden greifen nun endgültig hart durch
Das Thema der touristischen Vermietung von Privatunterkünften ist auf Mallorca nach wie vor in aller Munde. Nicht zuletzt deshalb, da sich zahlreiche Immobilien in Zeiten der Kreditkrise nicht oder nur weit unter Wert veräussern lassen. Eine hohe Rendite aus einer lukrativen Ferienvermietung ist dementsprechend natürlich nahe liegend und eine willkommene Zwischen- oder sogar Langzeitlösung. Dies auch, weil das Geschäft mit der touristischen Vermietung phantastisch läuft: Bis zu 15.000 ausländische Immobilieneigentümer sollen mittlerweile von dieser Einnahmequelle Gebrauch machen und Wochenmieten bis zu 10.000,00 € einnehmen. Die Nachfrage ist enorm, da der Trend zum Individualismus gerade in der Tourismusbranche anhält.
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Das Verfahren zur Eintragung im Ferienvermietungsregister und zum Erhalt des Gütesiegels ETV
“Mit der Genehmigung in der Tasche lässt es sich ruhiger schlafen.” Ein wahrer Satz. Aber wie läuft das Antragsverfahren zu der Eintragung in dem neuen Ferienvermietungsregister genau ab? Welche Ferienobjekte werden genehmigt? Welche Steuern und Gebühren werden wann und wie oft fällig? Was hat es mit dem Inspektionstermin auf sich? Und vor allem: wie erhält man das Qualitätssiegel ETV? Fragen über Fragen: und mittlerweile gibt es auch Antworten.
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Der eine geht, der andere kommt. Viele Immobilieneigentümer auf Mallorca fühlen sich empfindlich gestört, wenn sich ihre häufig wechselnden Nachbarn die Klinke in die Hand geben – besonders wenn dies im Wochenrythmus geschieht und auf eine saisonbezogene Vermietung zurückzuführen ist.
Vor allem innerhalb der Eigentümergemeinschaft eines in Appartements aufgeteilten Wohngebäudes kann es in diesem Zusammenhang mitunter zu extremen Belästigungen kommen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand: Die Kurzzeitbewohner fühlen sich den Regeln der Eigentümergemeinschaft nicht verbunden, da sie ihre lediglich zu touristischen Zwecken genutzte Wohnung nach geringer Dauer wieder verlassen. Auch wird im Urlaub gerne schon einmal bis in die späten Abend- oder gar Nachtstunden hinein laut gefeiert. Da hilft eine einzelne Beschwerde meist nicht ab.
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Mallorca ist eine wunderschöne Insel. Sie hat all das zu bieten, was man sich alternativ nur in unterschiedlichen Regionen zusammensuchen könnte: eine Bergregion, die mit dem Siegel “Weltkulturerbe“ versehen wurde, die schönsten und saubersten Strände Europas, eine Infrastruktur, mit der andere Mittelmeerinseln nicht mithalten können, eine ansprechende Hauptstadt und ein Tourismuskonzept, das …
An dieser Stelle weiß man nicht mehr so recht weiter, denn über die letzten Jahre hat sich eher der Eindruck aufgedrängt, dass es kein einheitliches Tourismuskonzept gibt. Der Gruppen- und Feiertourismus scheint nicht mehr so recht erwünscht zu sein. Partywütige Touristen sollen endlich in ihre Schranken gewiesen werden – auch wenn der stagnierende Golf- und Qualitätstourismus vermuten lässt, dass es ohne Massentourismus nicht geht. Mit dem Firmen- und Konferenztourismus ging es aufgrund erheblicher Fehlplanungen gar nicht erst los.
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Warum Sie jetzt handeln müssen
Sowohl das Immobilien- als Ferienvermietungsgeschäft auf Mallorca boomt. Die Niedrigzinspolitik förderte die Investitions- und Kaufbegeisterung von Ausländern auf Mallorca. Die Immobilienwerte steigen. Bestandsimmobilien im sogenannten Fincastil werden häufig in moderne Häuser in den Bauhausstil umgebaut. Dadurch gewinnen sie überdimensional an Wert. Ein kompletter Umbau inklusive moderner Haustechnik ist dafür die Voraussetzung.
Das Thema Ferienvermietung von Immobilien auf Mallorca und den Balearen war nur vorübergehend durch das bestehende Moratorium der Balearen Regierung blockiert. Nun werden Anträge wieder zugelassen. Erstmals werdeb auch offizielle Genehmigungen für die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erteilt. Dies wird eine weitere Verknappung des Angebots auf dem Immobilienmarkt zur Folge haben, da immer mehr Wohnungen und Häuser mit dem Ziel der nur teilweisen Eigennutzung und hauptsächlichen saisonalen Vermietung erworben werden.
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Rechts- und Baumängel sollten vor dem Ankauf einer werthaltigen Immobilie per Gutachten ausgeschlossen werden
Nach der inzwischen länger zurückliegenden Kreditkrise im Jahr 2008 werden immer weniger Neubauimmobilien auf den Balearen verkauft. Da auch kaum mit einer Baugenehmigung versehene attraktive Grundstücke im Angebot stehen, werden weiterhin in grossem Umfang hochwertige Bestandsimmobilien angekauft - Villen aus „zweiter Hand“, die meist in den zurückliegenden 10 bis 15 Jahren gebaut oder grundsaniert wurden. Der hohe Wert dieser Liegenschaften bezieht sich im Wesentlichen auf die Lage, Ausstattung bzw. die Grundstücks- bzw. Gebäudegrösse. Dies allerdings garantiert nicht für eine Rechts- oder Baumängelfreiheit des Objektes. Eine solche sollte jedoch in Betrachtnahme des mitunter erheblichen Ankaufspreises in jedem Fall gewährleistet sein: Eine Garantie, die allein durch ein abschliessendes vor einem notariellen Ankauf erstelltes Rechts – und Baumängelgutachten erlangt werden kann.
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„Ich habe damals eine alte Finca gekauft, dann renoviert und erheblich angebaut - aber ohne die notwendige Baugenehmigung und ohne Bauerklärung in Eigentumsregister. Wie bekomme ich das gesamte Haus in das Grundbuch hinein?“
Diese Frage wird mir von besorgten Mandanten nicht selten gestellt. Dies überrascht nicht angesichts der Tatsache, dass der Mandant, der Inhaber der Immobilie weiss, dass er über Jahre hinweg Unsummen in den Ausbau und Bestand der Liegenschaft investiert hat – ohne einen legal eingetragenen Gegenwert in einem offiziellen Register verzeichnen zu können. Der Hintergrund der Besorgnis ist aber auch das verstärkte und zunehmende Bemühen der Katasterämter und Finanzämter, den illegalen Baubestand auszumachen und mit Sanktionen bzw. mit höheren Steuern zu belegen.
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Baurechtlich nicht genehmigte Gebäudeteile können nach Erreichen des Bestandsschutzes im Grundbuch und Katasterregister eingetragen werden
Obgleich die zeitnahe Abschaffung der gesetzlichen Regelungen zur Legalisierung ländlicher Immobilien droht, gibt es nach wie vor eine gute Nachricht, für alle Immobilieneigentümer, die nicht genehmigte Anbauten Ihrer urbanen oder ländlichen Liegenschaften nachträglich im Grundbuch eintragen lassen möchten:
Dies wird auch weiterhin mittels einer notariellen Bauerweiterungserklärung bzw. Altbauerklärung möglich sein.
Voraussetzung für eine sogenannte “Declaración de antigüedad” ist zunächst das Erreichen des Bestandsschutzes in Bezug auf die fraglichen bauamtlich nicht genehmigten Gebäudeteile. Dies ist der Fall, wenn die entsprechende Bautätigkeit vor mindestens 8 Jahren beendet wurde und in der Zwischenzeit kein Verfahren wegen illegaler Bebauung durch die zuständige Baubehörde eingeleitet wurde. Bereits für die Führung dieses Nachweises sollte eine Fachkanzlei beauftragt werden, da es auch weitere Umstände zu prüfen gilt: so darf sich die Immobilie z.B. nicht in einer ausgewiesenen Naturschutzzone befinden. Ebenfalls sind umgewidmete, zuvor bereits unter anderen Vorzeichen genehmigte Altbauten nicht bestandsschutzfähig.
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Warum Rechts- und Baumängel auf Mallorca keine Seltenheit sind und vor einem Kauf unbedingt ausgeschlossen werden sollten.
Nach der Kreditkrise im Jahr 2008 werden immer weniger Neubauimmobilien auf den Balearen verkauft. Da auch kaum mit einer Baugenehmigung versehene attraktive Grundstücke im Angebot stehen, werden weiterhin in grossem Umfang hochwertige Bestandsimmobilien angekauft - Villen aus „zweiter Hand“, die meist in den zurückliegenden 10 bis 15 Jahren gebaut oder grundsaniert wurden.
Der hohe Wert dieser Liegenschaften bezieht sich im Wesentlichen auf die Lage, Ausstattung bzw. die Grundstücks- bzw. Gebäudegrösse. Dies allerdings garantiert nicht für eine Rechts- oder Baumängelfreiheit des Objektes. Eine solche sollte jedoch in Betrachtnahme des mitunter erheblichen Ankaufspreises in jedem Fall gewährleistet sein: Eine Garantie, die allein durch ein abschliessendes vor einem notariellen Ankauf erstelltes Rechts – und Baumängelgutachten erlangt werden kann.
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