Mietrecht auf Mallorca

Ein Recht für jedermann oder Glückssache?

Das Wohnmodell „Miete“ erfreut sich nicht nur in ganz Spanien, sondern gerade auch auf Mallorca steigender Nachfrage. Der Grund hierfür ist bei den hohen Immobilienpreisen und sicher auch in der aktuellen weltweiten Kreditkrise und damit in einer Finanzierungskrise zu suchen. Immer mehr Immobilieninteressenten wollen zunächst einmal eine Liegenschaft anmieten, um den Immobilienmarkt in Ruhe und mit Sorgfalt sondieren zu können. Preisentwicklung und alternative Erwerbswege wie Immobilienersteigerungen sind hier von grossem Interesse - aber auch die mietvertragliche Vereinbarung eines Ankaufsrechtes wird gewünscht.

Häufig wird hierbei jedoch übersehen, dass sich das spanische und im Speziellen des balearische Mietrecht von dem Mietrecht im Heimatland - insbesondere von dem deutschen Mietrecht – weitgehend unterscheidet. So ist den Mietern oft nicht bekannt, dass ein unmittelbares Mietminderungsrecht im spanischen Rechtsraum nicht besteht. Nicht selten wird in Verkennung der Rechtslage die Miete gemindert, was dem Vermieter die sofortige rechtliche Möglichkeit zu der Räumung der betreffenden Wohnung anheimstellt. Bereits ein nicht entrichteter Teilbetrag der Miete führt zu diesem Recht des Vermieters. Der Grund für die Nichtzahlung der Miete spielt dabei keine Rolle.

Zu allem Unglück sind auf Mallorca jedoch vielseitige Mängel an den Mietsachen zu beklagen. Dies aufgrund der fehlenden Vermietermentalität der einheimischen Eigentümer, für die selber das Wohnmodell „Eigentum“ die bekanntere Rechtsvariante darstellt. Die Mietsache wird nicht selten als Goldesel angesehen, aus dem es möglichst viel herauszupressen gilt, in den aber nichts zu investieren ist.

Wie ist also im Mängelfall tatsächlich vorzugehen? Der Anspruch auf Nachbesserung des Mietgegenstandes, d.h. der Mängelbeseitigungsanspruch ist geltend zu machen. Dies aber nicht etwa per einfachem Anschreiben oder nur mündlich, sondern mittels einer notariellen Zustellung, die dem Vermieter gegenüber auch als gerichtlicher Beweis dienen kann. Aus diesem Grund ist in einem entsprechenden Mietvertrag auch darauf zu achten, dass eine korrekte Zustellungsadresse des Vermieters angegeben wird.

Die beschriebene Mentalität der Vermieter führt auch dazu, dass sämtliche Nebenkosten gerne auf den Mieter abgewälzt werden. Sowohl die Eigentümergemeinschaftskosten als auch die Grundsteuer und andere, den Eigentümer betreffende Angaben werden vertraglich dem Mieter zugewiesen. Ein Umstand, dem durch Ablehnung begegnet werden sollte – auch wenn dies im Sinne der in jenem Regelungsbereich geltenden Privatautonomie grundsätzlich möglich ist.

In Bezug auf die Mietdauer ist festzustellen, dass ein zu Wohnzwecken abgeschlossener Mietvertrag - ohne Aussnahme - 3 Jahre gilt und nach Ablauf eines jeden Mietjahres gemäss vertraglich vereinbarter Kündigungsfrist seitens des Mieters einseitig kündbar ist. Wurde keine Kündigungsfrist vertraglich festgelegt, so beträgt die Kündigungsfrist 1 Monat vor Ablauf des jeweiligen vollen Mietjahres. Kündigt der Vermieter den Vertrag nach Ablauf von 3 Jahren nicht fristgerecht, so verlängert sich der Mietvertrag automatisch fortlaufend um jeweils 1 Jahr.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist die von dem Vermieter voreingenommene Kaution zurückzuerstatten, wenn der Mietgegenstand schadenfrei ist. Dies ist bei einem Übergabetermin festzustellen und zu protokollieren. Die Mietkaution hat höchstens eine Monatsmiete zu betragen ist nicht mit der Garantie einer weiteren Monatsmiete zu verwechseln. Diese Verwechselung ist allerdings bei dem Vermietern verbreitet, was vor allem dann zur Verstimmung der Mieter führt, wenn – wie ebenfalls ortsüblich – die Kaution ohne Angabe von Gründen nicht zurückerstattet wird. Spätestens dann wird eine fachkundige Person aufgesucht, um das Problem zu lösen. Dies sollte im Idealfall jedoch schon vor der Vertragsunterschrift geschehen.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 05.10.2016