Immobilienankauf- und Umbau

Sowohl das Immobilien- als Ferienvermietungsgeschäft auf Mallorca boomt. Die Niedrigzinspolitik förderte die Investitions- und Kaufbegeisterung von Ausländern auf Mallorca. Die Immobilienwerte steigen. Warum Sie jetzt handeln müssen?

Bestandsimmobilien im sogenannten „Fincastil“ werden häufig in moderne Häuser in den „Bauhausstil“ umgebaut und gewinnen dadurch überdimensional an Wert. Ein kompletter Umbau inklusive moderner Haustechnik ist dafür die Voraussetzung.

Das Thema Ferienvermietung war nur vorübergehend durch das bestehende Moratorium der Balearen Regierung blockiert. Nun werden Anträge wieder zugelassen und erstmals auch offizielle Genehmigungen für die touristische Vermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern erteilt. Dies wird eine weitere Verknappung des Angebots auf dem Immobilienmarkt zur Folge haben, da immer mehr Wohnungen und Häuser mit dem Ziel der nur teilweisen Eigennutzung und hauptsächlichen saisonalen Vermietung erworben werden.

Dies bedeutet, dass man als zukünftiger Investor bereits jetzt seine Hausaufgaben machen sollte. Bevor der Liegenschaftsmarkt abgegrast ist und die Preise kräftig steigen, sollte man sich nun auf die Suche nach einer Immobilie im richtigen Preis- Leistungsverhältnis machen. D.h. die Einkaufs- und Umbaukosten müssen in der richtigen Relation zu einem späteren Verkaufswert bzw. der Wertsteigerung stehen.

Aber nicht jede günstige Immobilie ist auch wirklich ein Schnäppchen. Besonders auf Mallorca sieht man einer Wohnung oder einem Haus nicht an, welche Rechtsmängel ihr oder ihm anhaften. Belastungen, illegale Baubereiche, laufende Bauverfahren, ein fehlendes Energiezertifikat oder eine nicht bestehende Bewohnbarkeitsbescheinigung sind nahezu die Regel auf Mallorca.

Es kann nicht immer davon ausgegangen werden, dass notwendige Dokumente der Immobilie vorliegen. Die Sachlage sollte von einem Fachmann hinreichend und rechtzeitig geprüft werden, bevor man einen Immobilienkaufvertrag unterschreibt.

Auch vor gemischten Verträgen, mit denen einerseits der Erwerb einer Bestandsimmobilie und andererseits deren Umbau geregelt werden soll, muss dringend gewarnt werden. Hier sollten beide Themen besser getrennt voneinander behandelt werden: Zum einen ein Ankaufsvertrag zum anderen ein Bauvertrag.

Bevor ein notarieller Kaufvertrag oder zunächst ein Vorvertrag mit Schadenersatzregelung (sog. Arras-Vertrag) unterschrieben werden soll, sind zunächst alle oben genannten Rechtsumstände zu prüfen. Möchte man sicher gehen, dass die Liegenschaft anschließend auch legal umgebaut oder renoviert werden darf, muss vor der Unterschrift eines Bau- und Architektenvertrages die Bebaubarkeit des Grundstücks und die Möglichkeit der Beantragung einer entsprechenden Baugenehmigung geprüft werden.

Voraussetzung für die Beantragung einer Umbaugenehmigung (obra mayor) ist zunächst, dass das Objekt keine illegalen Bauteile aufweist. Dies bedeutet, dass bezüglichen des ursprünglichen Baus ein vollständiges Bauprojekt bei dem zuständigen Bauamt eingereicht worden sein muss und eine spätere Bauabnahme durch den planenden Architekten und die Baubehörde erfolgt sein muss. Beide mussten nach Umsetzung des Projekts eine Baubeendigungsbescheinigung erteilen, die die Grundlage für die notarielle Beurkundung einer Baubeendigungserklärung (final de obra) bildet. Alle weiteren Anbauten müssen den gleichen Prozess durchlaufen haben.

Das Vorhandensein einer Bewohnbarkeitsbescheinigung oder der Eintrag aller Gebäudeteile im Grundbuch ist keine Garantie für eine Legalität der Immobilie im vorgenannten Sinne. Grundbucheinträge können auch durch eine sog. Bauerweiterungserklärung (declaración de antiguedad) erreicht worden sein, für die eine Baugenehmigung nicht vorgelegen haben muss.

Kann die vollständige Legalität der Immobilie bestätigt werden, so ist mit dem Antrag auf eine Umbaugenehmigung fortzufahren.

Nach Abschuss des Umbaus sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass die neue Baubeschreibung vollständig im Grundbuch eingetragen wird. Auch hierfür muss eine notarielle Baubeendigungserklärung erfolgen und die anfallende AJD Steuer abgeführt werden. Hiernach freut sich der Käufer bzw. frisch gebackene Hauseigentümer über eine moderne und neuwertige Immobilie, deren Wert durch einen erfolgreichen Umbau enorm gestiegen ist.

Kategorie(n): Immobilienrecht

Kategorie(n): Baurecht

Autor: Joachim Süselbeck

Datum: 30.11.2018