Vermieter aufgepasst: Das Anbieten touristischer Unterkünfte in Wohngebäuden kann genehmigungspflichtig sein

Der eine geht, der andere kommt.  Viele Immobilieneigentümer auf Mallorca fühlen sich empfindlich gestört,  wenn sich ihre häufig wechselnden Nachbarn die Klinke in die Hand geben – besonders wenn dies im Wochenrythmus geschieht und auf eine saisonbezogene Vermietung zurückzuführen ist.  

Vor allem innerhalb der Eigentümergemeinschaft eines in Appartements aufgeteilten Wohngebäudes kann es in diesem Zusammenhang mitunter zu extremen Belästigungen kommen. Der Grund hierfür liegt auf der Hand: Die Kurzzeitbewohner fühlen sich den Regeln der Eigentümergemeinschaft nicht verbunden, da sie ihre lediglich zu touristischen Zwecken genutzte Wohnung nach geringer Dauer wieder verlassen. Auch wird im Urlaub gerne schon einmal bis in die späten Abend- oder gar Nachtstunden hinein laut gefeiert. Da hilft eine einzelne Beschwerde meist nicht ab.

Die Belästigten fragen sich daher, ob und wie sie gegen eine solche gewerbliche Vermietung vorgehen können. Klärend erscheint zunächst das im Jahr 2004 vorgelegte und im Jahr 2005 beschlossenen Gesetz über die Kommerzialisierung von touristischen Unterkünften. Dieses bezieht sich jedoch vor allem auf Einfamilienhäuser bzw. durch Firmen vermietete Appartementblocks und ist deshalb auf einzelne, von natürlichen Peronen angebotenene Mietwohnungen lediglich analog anwendbar.

Eine Genehmigungspflicht erstreckt sich hiernach allein auf Objekte, deren kommerzielle Vermietung durch Werbung – etwa in Zeitungen oder im Internet – eindeutig nach aussen zu Tage tritt. Mittelfristige Vermietungen ohne eindeutig beweisbaren gewerblichen Hintergrund können dem insofern grundrechtlich geschützten Eigentumer nicht untersagt werden. Sie sind nach dem regionalen Mietgesetz auch nicht genehmigungspflichtig.

Handelt es sich hingegen eindeutig um eine gewerbliche Tätigkeit, kommt es bei Vermietungen von Wohnungen in erster Linie auf die Statuten der betreffenden Eigentümergemeinschaft an. Diesbezüglich besteht wohl ein rechtlicher Meinungsstreit: Kann die Eigentümergemeinschaftsversammlung die Vermietung durch einfachen Mehrheitsbeschluss im Nachhinein untersagen oder ist der Vermieter an ein solches Verbot lediglich gebunden, wenn es bereits bei dem Erwerb der Immobilie im Regularium der allgemeinverbindlichen Statuten der Eigentümergemeinschaft enthalten war?

Letztere akzeptiert der Käufer der Liegenschaft stets durch Ratifizierung der Ankaufsurkunde. Aus diesem Grund erscheint die zweite Rechtsansicht auch vorzugswürdig und richtig: die Eigentumsfreiheit kann nur dann eingeschränkt werden, wenn die Beschränkung dem Eigentümer bereits zu dem Erwerbszeitpunkt zur Kenntnis gelangte. Nach dem horizontalen Eigentümergemeinschaftsgesetz dürfen darüberhinaus keine Tätigkeiten wie Vermietungen ausgeübt werden, die gemäss der Satzung, deren Abänderung einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaftsversammlung voraussetzt, verboten sind.