Immobilienkauf mit dem Rundum-Sorglos-Paket
Mallorca ist nicht nur ein Hotspot für Residenzialtouristen, die eine hübsche Ferienfinca für regelmässige Urlaube in Spanien erwerben wollen, sondern auch ein äusserst interessantes Gebiet für finanzstrategische Investitionen geworden. Kaum irgendwo sonst werden in Europa so hohe Wertsteigerungen erzielt wie auf dem Immobilienmarkt der Balearen. Gerade in dem Zeitraum der Pandemie kam es zu erheblichen Wertzuwächsen auf dem mallorquinischen Liegenschaftsmarkt.
Allerdings machen einige Investoren einen entscheidenden Fehler: sie glauben, dass sie ihre Erfahrung aus Immobilienerwerben in Deutschland ohne Weiteres auf einen Hauskauf in Spanien übertragen können. Mit dieser Meinung fällt man in Spanien in jedem Fall „auf die Nase“.
Gerade in dem spanischen Rechtsraum gibt es unzählige illegale Liegenschaften, d.h. Immobilien die nicht den Vorgaben der Bauordnung entsprechen – dies sowohl in dem ländlichen, als auch in dem städtischen Raum. Besonders die spanischen Fincas in dem ländlichen Raum (Rustico) sind nahezu zu 100% mit nicht genehmigten Anbauten belastet.
Um einen rechtssicheren Erwerb zu gewährleisten muss daher vor dem notariellen Ankauf durch einen in dem Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüft werden, wie die baurechtliche Situation des Kaufobjekts ist und welche eventuelle Möglichkeiten bestehen, Legalisierungen durchzuführen.
Desweiteren ist das Vorhandensein zahlreicher Bescheinigungen und Zertifikate zu überprüfen bzw. festzustellen, ob diese bereits abgelaufen sind. So muss eine Erstbezugsbescheinigung (certificado de primera ocupacion) ebenso wie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) vorhanden sein. In diesem Zusammenhang ist auch bei dem zuständigen Bauamt nachzusehen, ob eine Baubeendigungsbescheinigung (certificado de final de obra) erteilt wurde und sämtliche vorhandene Baubereiche der kaufgegenständlichen Immobilie mit dem eingereichten Bauprojekt übereinstimmen. Hierfür muss in einem Ortstermin eine Messung und Bestimmung der aktuell vorhandenen Bebauung durchgeführt werden. Auch hat eine aktuelles Energiezertifikat vorzuliegen.
Ein Fachmann sollte zudem die Belastungssituation der Liegenschaft prüfen. Häufig existieren neben offenen Steuern und Gebühren auch nicht bezahlte Wasser- und Stromrechnungen. Bei dem Ankauf von Wohnungen muss in dem notariellen Ankaufstermin eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft vorliegen, die bestätigt, dass keine Schulden des bisherigen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft bestehen.
Hiernach erfolgt die wichtigste Phase des Erwerbs: die Redaktion eines Vorvertrags, der die genaue rechtliche und tatsächliche Situation der Immobilie wiederspiegelt. Dies ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer wichtig, damit es später nicht zu unliebsamen Überraschungen kommt und Regressansprüche geltend gemacht werden. Alle Vertragsparteien benötigen eine spanische Steuernummer (NIE), die durch einen Rechtsanwalt beantragt werden kann und in dem Vertrag zu nennen ist. In dem Vorvertrag ist auch das exakte Verfahren bezüglich der Bezahlung des Kaufpreises zu regeln und zu beschreiben. In Spanien geht das Eigentum an der Liegenschaft in dem Moment der notariellen Unterschrift über. Üblicherweise ist ein Bankscheck in der Höhe des Restkaufpreises abzüglich der Anzahlung und ggfs. der obligatorischen Einkommenssteuervorauszahlung sowie der gemeindlichen Wertzuwachssteuer zu übergeben – aber auch häufig ein weiterer separater Scheck an einen Makler auszuhändigen. In den letzten Jahren hat sich immer mehr eine Online-Überweisung während der notariellen Beurkundung durchgesetzt. Auch ein Anruf bei einem Bankangestellten, der die Überweisung bankbestätigt durchführt, ist möglich. Wichtig ist hierbei immer die Vorlage des Überweisungsbelegs, der der notariellen Urkunde anzuhängen ist – also in jedem Fall dem Notar ebenso vorzulegen ist wie der Überweisungsbeleg der getätigten Anzahlung.
Es darf nicht vergessen werden, dass bei einem Verkauf durch eine steuernichtresidente Person, der Betrag der obligatorischen Einkommenssteuervorauszahlung in Höhe von 3% von dem Restkaufpreis abzuziehen ist (Retentionsverfahren). In dem Anschluss an die notarielle Beurkundung sollte der Käufer absichern, dass auch die sodann jährlich anfallenden Steuerzahlungen geregelt bzw. eingerichtet oder beauftragt werden – dies betrifft die Grundsteuer (IBI) und die Steuererklärung für nichtresidente Immobilieneigentümer (Eigennutzsteuer bzw. Nutzwertsteuer).
Insgesamt ist jedem Käufer dringend anzuraten, die vollständige Vorbereitung des notariellen Kauftermins in die Hände eines mehrsprachigen Rechtsanwalt und Abogado zu legen. Nur eine profesionelle Betreuung und Abwicklung eines Immobilienkaufs in Spanien garantiert eine erfolgsversprechende Investition.
